주택 담보 대출 한도는 잘 받으셨나요? 오늘은 주택 구매와 관련된 돈 이야기를 해보려 합니다. 일단 아파트를 산다고 가정했을 때 아파트 매입 가격 외에 무슨 돈이 얼마나 더 필요한지, 그 돈을 마련할 몇 가지 팁들, 그 밖에 알아두면 좋은 집 살 때 돈 관련 꿀팁들을 생생한 후기와 함께 알아보시죠. 지난 2024년 서울의 아파트를 샀을 때 겪었던 이야기들과 함께 공유드릴게요
주택 담보 대출 한도
신용대출이 있을 때 주택 담보 대출 한도 제한
이미 신용대출이 있는 경우에도 DSR의 여유가 있다면 새로 주택 담보 대출을 받을 수 있습니다. 이때 신용대출과 담보 대출은 액면 그대로 합산되지는 않기 때문에 한도를 가늠해 보는 간단한 공식이 있어 소개해 드립니다.
예를 들어 DSR 40% 제한이 5억 원인 경우에 10억 원짜리 아파트를 구입하고 싶다고 해봐요. 주택을 담보로 4억 대출을 받고자 한다면 LTV 70%인 7억 원에 한참 미치지 못하므로 별문제가 없을 것 같지만 만약 신용대출이 1억이 있다면 문제가 될 수 있습니다. 4억에 1억 합쳐도 5억이기 때문에 괜찮을 것 같은데 왜 그럴까요?
신용대출은 주담대와 합쳐서 한도를 산정할 때 곱하기 3 정도를 한다고 하네요. 즉 1억 원 곱하기 3을 해서 3억의 대출이 있다고 보고 추가로 4억의 주택 담보 대출을 받는다고 하면 대출 총액이 7억이 되기 때문에 DSR 40%인 5억 원 제한에 걸려 대출 승인에 문제가 생깁니다. 소득이 높아 DSR의 여유가 있으신 분들도 최대한도에 가까워질수록 심사에 영향이 있을 수도 있으니 유의하시면 좋겠습니다.
방공제 금액 서울 5500만 원
방공제 뜻
방공제 뜻을 네이버에 검색해 보면 아래와 같이 나옵니다.
“방공제란 주택 담보 대출을 받을 때 주택 임대차 보호법상 보호되는 최우선 변제 금액을 떼어놓고 대출을 해주는 것을 의미합니다.”
예를 들어 주택 가격의 70%까지 LTV 한도가 나오는 상황에서 8억짜리 집이면 5억 6천만 원 대출을 받을 수 있겠죠? 하지만 방공제 명목으로 5500만 원(서울)을 제외하고 5억 5백만 원밖에 입금되지 않는다는 소립니다. 쉽게 말해 받을 수 있는 한도가 줄어든다고 줄어든다고 보시면 돼요.
그래서 한도가 아쉬운 분들을 위해 방공제를 면제받기 위한 MCC, MCI 같은 보증상품이 있는 건데 2024년 작년 하반기에 일부 금융권에서 방공제의 면제를 제한하는 결정이 있었습니다. 방공제 면제가 제한되면 이자 부담이 늘어나는 것은 아니지만 총 대출한도가 줄어들어 주택 매매 예산 계획을 세워 놨던 많은 사람들을 패닉에 빠질 수 있습니다. 예를 들어 소득이 많은 사람이 DSR 제한으로부터 자유로울 때 모든 조건을 만족해서 LTV 70%까지 대출을 받을 수 있다고 해도 그 금액에서 5500만 원(서울의 경우) 을 제외하고 대출금이 입금됩니다. 2025년 1월 일부 은행에서 방공제 제한이 해제됐다고 합니다만 주거래 은행 등에서 대출 조건을 다시 확인해 보는 게 좋겠습니다.
지역별 방공제 금액
방공제 금액은 지역별로 조금씩 다른데요. 서울은 5,500만 원, 경기도 4,800만 원, 광역시 2,800만 원, 그리고 기타 지역 2,800만 원입니다.
직장인 퇴직금 중간 정산
주택 담보 대출, 신용 대출의 한도를 모두 합해도 아파트 잔금보다 부족하다면 보유 현금을 늘릴 방법을 생각하게 됩니다. 우선 대출 영끌의 상황을 만들어 곤란한 상황에 빠지지 않도록 조심하시고요. 꼭 필요한 경우 퇴직금 중도 정산하는 방법도 있습니다. 일반적으로 퇴직금은 건드리지 않는 것이 좋습니다만 많은 계산과 검토 끝에 퇴직금을 끌어다 주택 매입에 사용하는 것이 맞다는 확신이 들면 고려해 보세요.
퇴직금은 내 돈이지만 중도 인출하고 싶다고 내 마음대로 꺼내 쓸 수 있는 것은 아닙니다. 근로자 관련 법에 따라 몇 가지 조건에 해당하는 경우만 받을 수 있는데요. 간단히 소개해 드릴 테니 해당하는 조건이 있다면 자세히 다시 알아보세요.
퇴직금 중도 인출 사유 퇴직금 중간 정산 사유
- 무주택 근로자가 주택을 구입하거나 전세 보증금을 내는 경우
- 크게 아프거나 다친 경우
- 파산 신고를 해서 개인회생 절차 중인 경우
- 그 밖에 천재 지변 등으로 생활 안정 자금이 필요한 경우
퇴직금 중간 정산 방법
직장에 따라 다르겠지만 많은 경우에 DB형 퇴직연금에 가입되어 있으실 겁니다. 이는 퇴사하기 직전 3개월의 평균 보수에 곱하기 근속연수를 한 만큼의 퇴직금을 받게 되는 종류인데, 매년 연봉 인상이 잘 되거나 직장을 오래 다닌 경우 유리한 타입입니다. 하지만 일반적으로 DB형 퇴직 연금은 중간 정산이 허용되지 않기 때문에 DC형으로 변경해야 합니다. DC형은 퇴사를 하지 않아도 매년 또는 회사에서 규정한 주기에 따라 재직 중에 개인의 연금 계좌로 퇴직금을 입금시켜 주는 타입입니다.
우선 퇴직연금 운용사에 DC형으로 변경 신청서와 함께 중도 인출 조건 증빙 서류를 같이 제출합니다. 서류 승인이 나면 정해진 날짜에 맞춰 퇴직금이 입금됩니다. 저는 삼성증권 퇴직연금 계좌를 사용 중인데 휴대폰 애플리케이션으로 쉽게 확인이 가능하고 이체할 수 있었습니다.
퇴직금 중간 정산 신청 서류
퇴직금 중도인출을 신청할 때 필요한 서류는 아래와 같습니다. 무주택자가 실거주 목적의 주택을 구입함을 증빙하는 서류입니다.
- 현 거주지 등본
- 현 거주지 등기부등본
- 지방세 세목별 과세 증명서 (주택관련 재산세를 낸 적이 없음 확인)
- 매매주택 등기부등본
- 부동산 매매 계약서
개인 연금 담보 대출
주택 매입 잔금을 치르기 위해 여러 채널을 통해 돈을 마련해야 하는데 가장 일반적인 방법인 주택 담보 대출이나 신용 대출의 경우 시기에 따라 이자가 크게 부담될 수도 있습니다. 최근 높은 금리 때문에 매달 부담해야 하는 원리금 납부가 너무 부담 되시죠? 그렇다고 퇴직금을 깨고 싶지도 않은 경우에 상대적으로 저금리로 연금 담보 대출을 일으킬 수도 있습니다.
내 연금 계좌에 들어있는 연금 담보로 대출을 일으키는 것인데 이자가 상대적으로 많이 저렴합니다. 작년 2024년 8월 기준으로 이자 3.0%였는데 당시 주택 담보 대출 금리가 5~6%를 넘어가는 상황에서 많이 비교가 되죠. 그보다 더 비싼 신용 대출 이자와는 비교할 수도 없습니다. 연금 담보 대출 한도는 내 연금 계좌의 잔고 기준 70%~90% 수준까지 해준다고 하니 꽤 쏠쏠합니다. 다만 연금계좌의 잔고를 지정해 주는 특정 펀드 등에 투자하는 조건이 붙을 수도 있습니다.
이런 경우 주의할 것이 있는데요 최대한도까지 연금 담보 대출을 받은 이후에 투자한 펀드에 원금손실이 발생해 대출한도를 넘어가게 되면 지정된 기간 안에 대출을 다시 상환해야 한다 합니다. 최대한 안정적인 상품에 투자하시고 대출금액을 최대한도로부터 여유 있게 설정하시는 것이 좋겠습니다.
필요하신 분은 참고하셨다가 해당 금융사에 알아보세요. 다만 대출의 승인 조건 상대적으로 쉬울 수 있겠지만 요즘처럼 규제가 심한 시기에는 DSR, LTV 조건을 벗어나지 않게 잘 계산하고 받으셔야 해요. 실제로 주택 구매에 사용하지 않았다 하더라도 불필요한 의심을 받게 될 수도 있거든요.
잔금 당일 이삿날 낼 돈
아파트 매매를 처음 해보시는 분은 잔금 당일에 정신없으실 수도 있습니다. ^^ 챙겨야 할 서류도 많고 만날 사람도 많은데 큰돈 왔다 갔다 하고 이사까지 해야 하니 그럴 만도 하죠. 주택 구매 시 잔금일에 챙겨야 할 돈 관련된 꿀팁들 공유드립니다.
근저당 설정 법무사
주택 담보 대출을 받는 경우 해당 금융사에서 근저당 설정을 위해 법무사를 연결해 줍니다. 등기부등본 상에서 확인되는 융자가 없는지 파악하고 정리해서 재설정 해주는 역할을 합니다. 이미 담보 잡힌 아파트에 또 담보 대출을 해줄 수는 없기 때문이죠. 잔금 당일에 부동산 사무실 등에서 만나 확인한 후 내가 신청한 주택 담보 대출을 최종 승인해 주고 잠시 뒤 입금됩니다.
근저당 설정 비용
해당 법무사 비용은 금융사에서 부담합니다. 그리고 근저당 설정을 위한 수수료는 집을 구매하는 본인이 부담하시게 됩니다. 인지세 75,000 원에 채권 매입비 55만 원까지 약 60만 원 정도 나왔어요. 대출 금액에서 제하고 입금해 주기 때문에 별도로 납부할 일은 없습니다.
소유권 이전 법무사
주택 담보 대출금이 입금되었다면 아파트 매매 잔금을 치르게 됩니다. 집주인에게 주택 대금을 지불하고 해당 집을 내 명의로 소유권을 이전시키게 되는데요. 이를 위한 법무사가 필요합니다. 이런 과정을 흔히 ‘등기 친다’라고 하는데요. 법무사 비용을 아끼기 위해 셀프로 직접 하셔도 됩니다만 주택 담보 대출이 있는 경우 꼭 법무사를 통해서 하셔야 해요. 마찬가지로 잔금 당일에 부동산에 모여 절차를 치르게 되므로 사전에 섭외하셔서 예약을 잡아놓아야 합니다.
현재 거주자(매도인 혹은 세입자)가 잘 전출 나갔는지 연장 계약을 하지는 않았는지 등을 확인하고 부동산 취득세를 납부하고 나면 부동산 계약서 원본을 가지고 등기 절차를 마친 후 등기권리증에 계약서 원본을 동봉하여 보내줍니다. 이걸 옛날 말로 집문서라고 하죠. 감격의 순간입니다!
소유권 이전 등기 비용
근저당 설정 법무사와 소유권 이전 법무사가 같을 필요는 없습니다. 근저당 설정 법무사는 은행에서 알아서 정해주기 때문에 소유권 이전 변호사는 내가 마음에 드는 새 법무사와 계약하셔도 돼요. 하지만 저는 몇 군데 물어보고 견적을 받아봤더니 그냥 한 법무사에게 두 가지 일을 모두 맡기는 게 비용이 싸더라고요. 출장비 등을 절약할 수 있기 때문이죠.
소유권 이전 법무사 섭외 비용과 그 과정에서 발생하는 수수료 등은 전액 내가 부담하게 됩니다. 취득세(교육세) 외에도 경우에 따라 농특세가 들어가고 수입인지, 법원 증지, 채권 매매 대금이 발생해요. 법무사 고용비용 35만 원까지 해서 총 150만 원쯤 들었습니다. 취득세 몇천만 원 외에도 돈이 자꾸 많이 들죠? ㅎ;; 주택을 사고 판다는 게 보통 일이 아닙니다. ^^
복비 부동산 중개 수수료
매매 절차를 잘 마치고 나면 그동안 중개해 주신 부동산 사장님과의 계약을 마무리하게 됩니다. 흔히 하는 실수가 부동산 사무실에서 서류 정리 마친 다음 그 자리에서 바로 복비를 내시는 거예요. 반드시 빈집을 확인하고 계약 당시의 집 상태와 다름이 없는지 확인을 하셔야 합니다. 물론 살림이 빠지면서 안 보이던 부분이 드러나서 더러워 보이긴 하겠지만 그런 것을 보는 게 아니고요. 저 같은 경우 집 계약 후 잔금일까지 한두 달 사이에 그 두터운 아파트 현관문을 찌그러트려놔서 보수를 하는 소동이 있었답니다.
흔치는 않겠지만 보일러를 박살 내놨다던지 벽이 무너져 내린다던 지 중대 하자에 대해 이상이 없음을 확인합니다. 그다음 관리비, 수도세, 가스비 등 공과금을 정산을 마친 뒤 인계받을 물건(음식물 쓰레기 카드 등)을 인계인수받습니다. 마지막으로 부동산 중개 수수료인 복비를 입금하게 되는데요. 잔금 치렀다고 복비 먼저 입금해버리고 나서 하자를 발견하면 서로 골치 아프니 꼭 맨 마지막에 입금해 주세요. 당연히 현금 영수증 처리는 받으실 수 있으세요. 아파트의 경우 매매 대금의 0.4% + VAT 부가세 별도입니다.
잔금 당일 필요한 서류
주택 매수자의 서류는 매도자처럼 복잡하지 않고 간단합니다.
- 아파트 계약서 원본과 도장
- 주민등록등본
- 가족관계증명서(상세)
부동산 취득세 카드 납부
취득세 카드 무이자 할부 | 농협카드 6개월 무이자
아파트 등 주택을 사면 나라에 세금을 내야 합니다. 돈 주고 살 수 있는 것 중에 가장 비싼 것 중 하나인 만큼 그 세금 또한 액수가 만만치 않은데요. 수천만 원에 달하는 부동산 취득세 때문에 아파트 매입가에 취득세 낼 돈 까지 포함해 대출 계획을 세우기도 합니다. 나라에서는 이러한 부담을 덜어주기 위해 신용카드사에서 제공하는 납부 혜택을 공식적으로 안내하고 있습니다.
서울시 ETAX 공지사항 링크 – 신용카드 무이자 할부 안내 클릭
공지사항을 보시면 신한카드, 현대카드, 삼성카드, 우리카드, BC카드, 하나카드, NH농협카드 정말 다양한 카드별 혜택이 자세히 설명되어 있습니다. 최대 12개월까지 장기 할부 혜택들이 있지만 자세히 보시면 부분 무이자 할부이기 때문에 총 할부 기간 중 처음 몇 개월은 본인이 부담하고 나머지 기간 동안 무이자 혜택을 주는 것입니다. 정말로 돈이 부족해서 장기간 동안 나눠서 납부해야 한다면 어쩔 수 없겠지만 굳이 수수료까지 내면서 할부를 할 필요는 없겠죠. 가장 좋은 혜택으로는 농협카드의 6개월 무이자 할부가 꼽힙니다. 할부 혜택을 이용하는 수수료를 전혀 내지 않고 단지 납부 기한을 6개월로 늘려준 셈이거든요. 제가 작년에 집을 샀을 때는 4개월 무이자 할부였는데 올해 2025년도에는 6개월 무이자 할부를 해준다고 하네요.
이런 분들도 계십니다.
“이미 취득세 낼 돈을 마련해 놨는데 굳이 할부 혜택이 있다고 해서 이용할 필요가 있겠냐”
네! 이유가 있습니다. 왜냐하면 수 천만 원의 세금을 할부 기간 동안 단기 예금에 넣어두면 수십만 원의 이자가 쌓이거든요. 이사하면서 워낙 여기저기 돈 쓸 일이 많은데 그냥 누가 필요한 거 사라고 수십만 원 줬다고 생각해 보세요. 요긴하게 사용할 수 있겠죠? 저는 새마을금고의 꿈드림 회전 정기 예탁금을 가입하고 만기를 12개월, 회전 주기를 1개월로 설정해 놓았습니다. 그러면 매달 정해진 날에 위약금 없이 이자 손실 없이 무료 해약할 수 있는데요. 예를 들어 취득세가 6천만 원이라면 천만 원짜리 6개를 가입한 뒤 취득세 내는 카드 납부일에 맞춰 매달 하나씩 무료 해약하시면 됩니다. 그냥 앉아서 수십만 원 벌 수 있어요. 꿀팁이죠?^^
또한 저는 농협카드가 없어 신규로 만들어야 했는데 마친 토스 뱅크나 카카오뱅크 애플리케이션을 통해 카드 신규 발급 이벤트 혜택으로 총 현금 8만 원까지 챙기는 알뜰한 선택을 했답니다. 후기 링크도 남겨드리니 참고해 보시고 개인 상황에 맞게 알뜰한 혜택 놓치지 않으시길 바랍니다.^^
부동산 취득세 카드 납부 NH농협카드 4개월 무이자 할부 후기
아파트 매매하시나요? 대출 한도가 잘 안 나오시죠? 이자도 너무 비싸고요. 귀찮긴 하지만 억 소리 나는 현금 오가는 거래하면서 이 정도는 알아보실만하다고 생각돼요. 알뜰하게 후회 없는 거래하시고 돈 많이 모으세요~
읽어주셔서 감사합니다. 좋은 하루 보내세요.
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